【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 수오재 담당변호사 권기준)
【피 고】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 주상철 외 1인)
【변론종결】2024. 3. 27.
【주 문】
1. 이 사건 소의 주위적 청구 중 채권자대위청구 부분을 각하한다.
2. 원고의 나머지 주위적 청구 및 예비적 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】 주위적으로, 피고 2는 피고 1에게 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 서울중앙지방법원 등기국 1996. 10. 24. 접수 제39786호로 마친 소유권이전등기의, 같은 등기국 2022. 4. 4. 접수 제50487호로 마친 소유권이전등기의 각 말소등기절차를 이행하고, 이 사건 아파트가 원고의 소유임을 확인한다.
예비적으로, 피고 2는 원고에게 이 사건 아파트에 관하여 2016. 6. 29. 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
【이 유】1. 인정사실
○ 원고는 망 소외인(이하 ‘망인’이라 한다)의 누나이고, 피고 2는 망인의 배우자이다.
○ 피고 1은 1993. 6. 3. 소외 롯데건설 주식회사(이하 ‘소외 회사’라 한다)와 사이에 이 사건 아파트에 관하여 대금 354,000,000원의 분양계약을 체결하였다.
○ 원고는 1993. 12. 16. 망인 명의를 빌려 피고 1로부터 이 사건 아파트에 관한 분양권을 대금 107,200,000원(= 피고 1이 기납부한 분양대금 106,200,000원 + 프리미엄 1,000,000원)에 매수하고(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다), 1993. 12. 23. 소외 회사의 승인을 받아 위 분양계약상 수분양자 지위를 포괄적으로 승계하였다.
○ 소외 회사는 1996. 8. 26. 이 사건 아파트에 관하여 소유권보존등기를 마치고, 1996. 10. 24. 망인 명의로 서울중앙지방법원 등기국 접수 제39786호로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
○ 원고는 이 사건 매매계약 및 분양계약에서 정한 대금을 전부 부담하였고, 이 사건 아파트에 관한 등기권리증을 소지하고 있으며, 재산세 등 세금을 납부하여 왔다. 또한 원고는 소외 2 등과 사이에 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 체결하고 그들로 하여금 1996. 6. 29.부터 2007. 3. 14.까지 이를 사용하게 하다가, 그 이후부터 현재까지 이 사건 아파트에서 직접 거주하고 있다.
○ 망인은 2022. 1. 25. 사망하였고, 피고 2는 2022. 4. 4. 이 사건 아파트에 관하여 서울중앙지방법원 등기국 접수 제50487호로 협의분할에 의한 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 16, 21, 29 내지 33호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 을나 제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 주위적 청구원인에 관한 판단
가. 원고의 주장
원고는 망인의 명의를 빌려 피고 1과 사이에 이 사건 매매계약을 체결하였고, 피고 1은 원고와 망인 사이의 명의신탁 약정을 알고 있었으므로, 망인 명의 소유권이전등기와 그에 터잡은 피고 2 명의 소유권이전등기는 모두 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제4조 제1항에 따라 무효이다. 따라서 원시취득자인 소외 회사는 피고 2에 대하여 위 각 소유권이전등기의 말소를 구할 권리가 있고, 피고 1은 소외 회사에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 소외 회사의 피고 2에 대한 위 말소등기청구권을 대위행사할 수 있는바, 원고는 피고 1에 대한 이 사건 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 피고 1의 위 채권자대위권을 대위하여 행사하고, 이 사건 아파트가 원고의 소유임을 확인을 구한다.
나. 판단
이 사건과 같이 분양대금 중 일부만 납입된 상태에서 이루어진 분양권에 관한 매매계약은 매도인이 분양자로부터 소유권을 이전받아 이를 다시 매수인에게 이전하여 주기로 하는 내용의 계약이 아니라, 분양자의 승인 하에 매도인이 매수인에게 이 사건 아파트에 관한 분양계약상 수분양자 지위, 즉 계약당사자로서의 권리와 의무 등을 포괄적으로 승계시켜 주기로 하는 계약인수약정으로 봄이 타당하다.
나아가 위 인정사실에 의하면, 원고는 이 사건 아파트에 관한 소유권을 실제 취득하고자 하면서 대외적으로는 망인 명의로 수분양자 지위를 인수받아 소외 회사와 권리의무승계계약을 체결하고 소유권을 보유하기로 하였던바, 그와 같은 명의신탁약정은 원고를 신탁자, 망인을 수탁자, 소외 회사를 매도인으로 하는 이른바 계약명의신탁에 해당한다. 따라서 이는 부동산실명법 제4조 제1항에 따라 무효이지만, 분양자인 소외 회사가 위와 같은 명의신탁약정을 알지 못한 채 망인으로의 수분양자 명의 변경에 동의하고 망인 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 이상, 위 소유권이전등기는 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 유효하고, 그에 기한 물권변동 역시 유효하다. 이 경우 원고는 애초부터 이 사건 아파트에 관한 소유권을 취득할 수 없고, 망인에 대하여 매수자금 상당액의 부당이득반환채권을 가질 뿐이다.
한편, 채권자대위소송에 있어서 대위에 의하여 보전될 채권자의 채무자에 대한 권리가 인정되지 아니할 경우에는 채권자가 스스로 원고가 되어 채무자의 제3채무자에 대한 권리를 행사할 당사자 적격이 없게 되므로 그 대위소송은 부적법하여 각하할 수밖에 없는바(대법원 1994. 6. 24. 선고 94다14339 판결 등 참조), 앞서 본 바와 같이 원고의 피고 1에 대한 소유권이전등기청구권이 인정되지 아니하고, 원고는 애초부터 이 사건 아파트에 관한 소유권을 취득할 수도 없으므로, 원고의 주위적 청구 중 채권자대위청구 부분은 부적법하고, 소유권확인을 구하는 부분은 이유 없다.
3. 예비적 청구원인에 관한 판단
가. 원고의 주장
원고는 1996. 6. 29.부터 2007. 3. 14.까지 임차인을 통하여 이 사건 아파트를 간접점유하여 오다가 그 이후부터 이를 직접 점유하여 왔으므로, 그로부터 20년이 경과한 2016. 6. 29. 이 사건 아파트에 관한 점유취득시효가 완성되었다. 따라서 피고 2는 원고에게 이 사건 아파트에 관하여 2016. 6. 29. 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
나. 판단
계약명의신탁에서 명의신탁자는 부동산의 소유자가 명의신탁약정을 알았는지 여부와 관계없이 부동산의 소유권을 갖지 못할 뿐만 아니라 매매계약의 당사자도 아니어서 소유자를 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 없고, 이는 명의신탁자도 잘 알고 있다고 보아야 한다. 명의신탁자가 명의신탁약정에 따라 부동산을 점유한다면 명의신탁자에게 점유할 다른 권원이 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 명의신탁자는 소유권 취득의 원인이 되는 법률요건이 없이 그와 같은 사실을 잘 알면서 타인의 부동산을 점유한 것이다. 이러한 명의신탁자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 가지지 않았다고 할 것이므로 소유의 의사로 점유한다는 추정은 깨어진다(대법원 2022. 5. 12. 선고 2019다249428 판결 등 참조).
앞서 본 바와 같이 원고는 망인과의 계약명의신탁 약정에 기해 이 사건 부동산을 관리하고 사용하여 왔던바, 원고의 이 사건 부동산에 관한 자주점유 추정은 깨어졌다고 봄이 타당하고, 달리 원고가 다른 권원에 의하여 이 사건 아파트를 점유하였다는 점을 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 예비적 청구도 이유 없다.
4. 결론
그렇다면 이 사건 소의 주위적 청구 중 채권자대위청구 부분은 부적법하므로 이를 각하하고, 나머지 주위적 청구 및 예비적 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 부동산 목록 생략]

판사 김민지