2개 이상의 토지 등에 대한 감정평가 방법 및 예외적으로 일괄평가가 허용되는 경우인 2개 이상의 토지 등이 ‘용도상 불가분의 관계’에 있다는 의미

【원고, 상고인】 원고 1 외 4인 (소송대리인 변호사 이경호 외 2인)
【피고, 피상고인】 한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인 삼우 담당변호사 이상훈 외 3인)
【원심판결】 서울고법 2024. 5. 23. 선고 2023누59690 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들이 부담한다.

【이 유】상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 구 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(2021. 7. 20. 법률 제18309호로 개정되기 전의 것) 제3조 제3항은 "감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인 등이 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다."라고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 「감정평가에 관한 규칙」 제7조 제1항은 "감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다."라고, 제2항은 "둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다."라고 규정하고 있다.
따라서 2개 이상의 토지 등에 대한 감정평가는 개별평가를 원칙으로 하되, 예외적으로 2개 이상의 토지 등에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에 일괄평가가 허용된다. 여기에서 ‘용도상 불가분의 관계’에 있다는 것은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 그 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 뜻한다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016두940 판결, 대법원 2018. 1. 25. 선고 2017두61799 판결 등 참조).
2. 원심은 판시와 같은 이유로, 이 사건 각 토지는 그 지목 및 처분 시기가 서로 다르고, ○○동 (지번 1 생략) 토지의 면적과 형상에 비추어 위 토지가 단독으로 거래될 수 없다고 단정하기 어려울 뿐만 아니라 이 사건 각 토지를 분리하여 처분할 경우 ○○동 (지번 2 생략) 토지의 가치가 현저히 하락한다고 보기도 부족하므로, 이 사건 각 토지가 용도상 불가분의 관계에 있다고 보기 어렵다고 판단하였다.
3. 원심의 이유 설시에 일부 부적절한 부분이 있기는 하나(원심은 이 사건 각 건물 사이에 담장이 있다고 판단하였으나, 이는 주택 옥상의 외벽을 담장으로 오인한 것으로 보인다) 이 사건 각 토지가 용도상 불가분의 관계에 있다고 보기 어렵다는 결론은 정당하므로, 거기에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나, 일단을 이루는 토지의 손실보상에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
4. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 권영준(재판장) 오경미 엄상필 박영재(주심)