【원고, 피항소인】 ○○○빌딩관리단 (소송대리인 법무법인 법과사람들 담당변호사 김종열)
【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 산음 담당변호사 김준희)
【제1심판결】 인천지방법원 2023. 5. 25. 선고 2020가단212254 판결
【변론종결】2024. 11. 15.
【주 문】
1. 제1심판결을 취소한다.
2. 이 사건 소를 각하한다.
3. 소송 총비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지
피고는 원고에게 162,375,177원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 항소취지
제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】 1. 기초사실
가. 원고는 인천 연수구 (이하 생략)에 있는 지하 2층, 지상 10층 규모의 집합건물인 ○○○빌딩(이하 ‘이 사건 건물’)의 구분소유자를 구성원으로 이 사건 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리를 목적으로 하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’) 제23조 제1항 에 따라 설립된 관리단이고, 피고는 2012. 4.경 임의경매로 이 사건 건물의 7층과 8층을 낙찰받은 이후 이 사건 건물의 관리단집회를 통해 선임된 관리인이 아님에도 2012. 5.경부터 이 사건 건물의 관리 업무를 해온 사람이다.
나. 원고는 2019. 1. 8. 임시 관리단집회를 개최하여 관리인(대표자)으로 소외 1을 선임하는 결의를 하였고, 2019. 1. 25. 주식회사 △△와 건물관리도급계약을 체결하였으며, 2019. 5. 4. 정식 소집절차를 거친 임시 관리단집회를 개최하여 위 최초 결의 내용을 승인하면서 관리인으로 소외 1을 재차 선임하는 결의를 하였다.
다. 주식회사 △△가 2019. 2.부터 이 사건 건물의 관리를 하겠다는 안내문을 배포하고 관리비도 원고의 계좌로 입금하도록 하자, 피고는 2019. 2. 11.경 원고를 상대로 관리인선임의결무효확인의 소(인천지방법원 2019가합278호)를 제기하고 직무집행정지가처분 신청(인천지방법원 2019카합19)을 하였는데 2019. 5. 29.경 소외 1이 원고의 관리인으로 적법 유효하게 선임되었음을 이유로 위 신청이 기각되었고, 위 무효확인의 소도 취하간주로 종국되었다. 그 무렵 피고는 원고에게 이 사건 건물의 관리업무를 인계하였으나, 피고가 보관 중인 이 사건 건물의 관리비 등은 인계하지 않았다.
라. 원고는 피고에게 그동안 부과해 온 관리비의 상세내역 및 보관금의 반환을 요구하였으나, 피고가 이를 거부하자 2019. 3.경 피고를 업무상 횡령 혐의로 고소하였고, 피고는 기존에 □□□농협, ◇◇◇축협 등에서 개설하여 관리비계좌 등으로 사용하던 계좌들을 해지한 뒤, 2019. 3. 25. ☆☆은행 ▽▽지점에서 피고 명의로 4개의 신규 계좌를 개설한 다음[(계좌번호 1 생략), (계좌번호 2 생략), (계좌번호 3 생략), (계좌번호 4 생략), 이하 필요한 경우 ‘☆☆ 51계좌’ 등 계좌 뒤의 두 자리로 특정한다], ☆☆ 51계좌에 17,213,648원(◇◇◇축협 (계좌번호 5 생략) 계좌에서 이체), ☆☆ 11계좌에 9,705,163원(◇◇◇축협 (계좌번호 6 생략) 계좌에서 이체), ☆☆ 31계좌에 59,428,601원(◇◇◇축협 (계좌번호 7 생략) 계좌에서 이체), ☆☆ 71계좌에 13,757,532원(◇◇◇축협 (계좌번호 8 생략) 계좌에서 이체)을 각 입금하였다.
마. 이후 피고는 위 업무상 횡령 혐의 조사 중 2019. 6. 5.자 변호인의견서에서 피고가 원고에게 인계해야 할 최종 관리비 정산금이 138,543,331원이라고 주장하면서 2019. 5. 24. 기준 ☆☆ 11계좌 잔액 44,578,163원, ☆☆ 71계좌 잔액 3,337,048원과 위 관리비 정산금과의 차액 90,628,120원을 2019. 6. 7. ☆☆ 51계좌에서 ☆☆ 71계좌로 이체하였고, 그 이체메모에 ‘관리비’라고 기재하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 8호증, 을 제2, 5호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 이 법원의 ☆☆은행에 대한 금융거래정보회신결과, 변론 전체의 취지
2. 원고 주장
2019. 6. 7. 기준 ☆☆ 71계좌에 보관되어 있던 이 사건 건물 관리비 91,970,708원, 2019. 5. 24. 기준 ☆☆ 11계좌에 보관되어 있던 기지국 임대료 44,578,163원(주식회사 ◎◎◎ 등에서 이 사건 건물 옥상에 이동통신 설비 등 장비를 설치하는 대가로 지급해 온 임대료), 2019. 5. 24. 기준 ☆☆ 31계좌에 보관되어 있던 장기수선충당금 24,428,601원 합계 160,977,472원은 본래 이 사건 건물의 관리단인 원고에게 귀속되어야 하는 금원이다. 피고는 이 사건 건물의 관리인이 아님에도 법률상 권한 없이 이 사건 건물을 관리하여 위와 같은 수익금을 얻었는바, 원고에게 위 금원을 부당이득으로 반환해야 한다.
3. 피고의 본안전항변에 관한 판단
가. 본안전항변 요지
원고는 민법상의 비법인사단에 해당하고, 원고가 주장하고 있는 부당이득반환채권 은 구분소유자 전원의 준총유에 속하므로, 소제기는 준총유물의 보존 또는 처분에 관한 행위로서 관리규약이 없으면 총회인 관리단집회의 결의를 요하는데, 이 사건 소는 관리단집회의 결의 없이 제기되어 부적법하다.
나. 판단
1) 이 사건 소 제기에 총회 결의를 필요로 하는지 여부
가) 비법인사단이 준총유관계에 속하는 비법인사단의 채권·채무관계에 관한 소를 제기하기 위해서는 다른 특별한 사정이 없는 한 민법 제276조 제1항이 정하는 바에 따라 사원총회의 결의를 거쳐야 하고, 비법인사단이 이러한 사원총회의 결의 없이 그 명의로 제기한 소송은 소송요건이 흠결된 것으로서 부적법하다(대법원 2011. 11. 24. 선고 2011다70671 판결 등 참조). 그리고 사원총회의 결의 없이 비법인 사단의 총유재산에 대한 소송이 제기된 경우에도 이후에 적법한 결의를 거쳐 그 소송행위를 추인하게 되면 행위 시에 소급하여 효력을 가지게 되고(대법원 2018. 7. 24. 선고 2018다227087 판결 참조), 적법한 총회 결의 존부는 소송요건에 관한 것으로서, 변론종결시를 기준으로 그 구비 여부를 판단하여야 한다(대법원 2020. 10. 15. 선고 2020다232846 판결 참조).
나) 원고는 피고가 보관하고 있는 관리비, 기지국 임대료, 장기수선충당금이 이 사건 건물의 구분소유자들이 납부하였거나 이 사건 건물 중 공용부분에 대한 수익금으로서 원고의 재산임을 전제로 피고에 대하여 부당이득반환을 구하고 있다. 따라서 원고의 피고에 대한 부당이득반환채권도 원고의 준총유재산이라고 봄이 상당하고, 이를 재판상 청구하기 위해서는 정관에 정함이 있는 등 특별한 사정이 없는 한 민법상 일반 법리에 의하여 이 사건 소 제기를 위한 관리단 집회의 결의를 필요로 한다.
다) 이에 대하여 원고는 이 사건 소 제기는 집합건물의 관리를 위한 보존행위로서 관리단 집회의 결의가 필요 없다는 취지로 주장한다. 살피건대, 집합건물법은 제25조 제1항에서 관리인이 공용부분의 보존행위(제1호)를 할 권한을 갖는다고 규정하고 있기는 하다. 그러나 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고(집합건물법 제10조 제1항 본문), 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 권리를 가지며(집합건물법 제11조), 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득하는 것이므로(집합건물법 제17조), 집합건물의 공용부분에 관한 관리권 등이 없이 제3자가 공용부분에 관하여 징수한 관리비나 공용부분을 타에 임대하여 얻은 수익에 관한 부당이득반환채권은 공용부분에 대한 사용·수익권을 가지는 구분소유자들에게 원칙적으로 귀속된다고 보아야 하고, 공용부분의 관리권만을 가지는 관리단에 귀속된다고 보기는 어렵다. 원고가 주장하는 바와 같은 부당이득반환채권을 원고가 직접 행사하는 것은 실질적으로 집합건물에 관한 관리권만을 가진 관리단이 구분소유자들의 재산권을 행사하게 되는 셈이 된다. 이 사건 소 제기가 집합건물법 제25조 제1항 제1호에서 규정한 관리인의 권한 범위에 포함된다고 보기 어렵다.
2) 관리단 집회의 결의를 적법하게 거쳤는지 여부
가) 원고가 제출한 관리단 정관(갑 제10호증)에는 관리단 재산과 관련한 소 제기에 관한 규정을 두고 있지 않고, 달리 원고가 관리단 규약을 제정하였음을 알 수 있는 자료도 없는바, 이 사건의 경우 원고가 피고에 대한 부당이득반환청구권을 소송상 행사하기 위해서는 비법인사단에 관한 일반 법리에 따라 그 사원총회 결의, 즉 관리단집회의 결의를 거쳐야 한다.
나) 원고는 이 사건 소 제기 이후 서면결의로서 소송행위를 추인받았다고 주장하고 있는바, 원고가 적법하게 서면결의를 거쳤는지 본다. 집합건물법 제41조 제1항은 "이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 소집하여 결의한 것으로 본다."고 정하고 있다. 그런데 갑 제11, 12호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① 집합건물법 제12조 제1항은 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다고 정하고 있는 점, ② 이 사건 건물 전유부분 면적의 합계는 3,190.23㎡[= 지하 제비01호 280.18㎡ + 101호 202.7㎡ + 201호 295.59㎡ + 301호 내지 1001호 합계 2,411.76㎡(= 301.47㎡ × 8)]인 사실, ③ 이중 서면결의로서 이 사건 소제기 등 소송행위를 추인한 구분소유자들의 전유부분 면적 합계는 2,291.7㎡[= 지하 제비01호 280.18㎡ + 101호 202.7㎡ + 301, 401, 501, 601, 901, 1001호 합계 1,808.82㎡(= 301.47㎡ × 6)]로서 의결권정족수인 2,392.67㎡(= 3,190.23㎡ × 3/4)에 미달하는 사실이 인정되는바, 원고 주장 서면결의에는 의결정족수 미달의 하자가 있으므로 원고는 이 사건 소제기 등 소송행위 추인을 위한 관리단 집회 결의를 거쳤다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 소는 준총유재산의 보존 또는 처분에 관한 민법의 규정을 위반하여 제기된 것으로서 부적법하다. 피고의 본안전항변은 이유 있다.
4. 결론
그렇다면 이 사건 소는 부적법하여 각하하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 제1심판결을 취소하고, 이 사건 소를 각하하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 차승환(재판장) 김한울 이지현