[1] 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 경우, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는지 여부(소극)

[2] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극) 및 임대인이 위와 같은 의사를 표시하였는지 판단하는 기준

[3] 상가 임대인인 甲 등이 임차인인 乙에게 재건축 필요성 등을 이유로 임대차계약을 해지한다는 내용의 문자메시지를 보낸 후 乙을 상대로 임대차계약 종료를 이유로 상가의 인도를 구하는 소를 제기하였고, 그 후 乙이 甲에게 권리금을 받기로 한 새로운 임차인이 있으니 새로운 임차인과 계약을 해 줄 것을 요청하였으나, 甲 등은 乙에게 육계 도소매업을 운영하기 위해 상가를 인도받아야 한다는 내용의 손해배상청구예정통지서를 발송하였고, 이에 乙이 甲 등을 상대로 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상금의 지급을 구하는 반소를 제기한 사안에서, 甲 등이 위 상가에서 직접 육계 도소매업을 운영할 계획이 있다는 이유만으로 乙이 주선하고자 하는 신규임차인과의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없고, 甲 등은 乙의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 보이므로 乙은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 甲 등에게 손해배상을 청구할 수 있다고 한 사례

[1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.

[2] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.

[3] 상가 임대인인 甲 등이 임차인인 乙에게 재건축 필요성 등을 이유로 임대차계약을 해지한다는 내용의 문자메시지를 보낸 후 乙을 상대로 임대차계약 종료를 이유로 상가의 인도를 구하는 소를 제기하였고, 그 후 乙이 甲에게 권리금을 받기로 한 새로운 임차인이 있으니 새로운 임차인과 계약을 해 줄 것을 요청하였으나, 甲 등은 乙에게 육계 도소매업을 운영하기 위해 상가를 인도받아야 한다는 내용의 손해배상청구예정통지서를 발송하였고, 이에 乙이 甲 등을 상대로 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상금의 지급을 구하는 반소를 제기한 사안에서, 甲 등이 위 상가에서 직접 육계 도소매업을 운영할 계획이 있다는 이유만으로 乙이 주선하고자 하는 신규임차인과의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없고, 甲 등은 임대차계약 종료 약 10개월 전부터 乙에게 임대차계약 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신들이 위 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 乙의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하므로, 乙은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 甲 등에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.

【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 1 외 1인 (소송대리인 변호사 김창모)
【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인(유한) 시그니처 담당변호사 이언학 외 3인)
【원심판결】 울산지법 2024. 10. 23. 선고 2024나11658, 11665 판결
【주 문】
원심판결 중 반소에 관한 피고(반소원고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 울산지방법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.
1. 인정된 사실관계
원심이 인정한 사실관계는 다음과 같다.
가. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)들은 소외 1로부터 원심 별지 기재 건물을 매수하여 2023. 4. 21. 1/2 지분씩 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 2012. 3. 7. 소외 1의 모인 소외 2와 원심 별지 기재 건물 중 일부(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결한 다음 식육점을 운영하였고, 이후 이 사건 임대차계약은 여러 차례 갱신되었다.
다. 원고들은 2023. 5. 1.경부터 피고에게 재건축 필요성 등을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 내용의 문자메시지를 보냈고, 2023. 5. 22. 피고를 상대로 임대차계약 종료를 이유로 이 사건 건물의 인도를 구하는 소를 제기하였다.
라. 피고는 2023. 12. 29. 원고 1에게 "저는 사장님과 계약을 연장하고자 하는데, 저와의 계약을 종료하고자 하시면 제가 권리금 50,000,000원을 받기로 한 새로운 임차인이 있으니 그 새로운 임차인과 계약을 해 주시기 바랍니다."라는 내용의 문자메시지를 보냈는데, 원고들은 2024. 1. 11. 피고에게 원고들이 육계 도소매업을 운영하기 위해 이 사건 건물을 인도받아야 한다는 내용의 손해배상청구예정통지서를 발송하였다. 이에 대해 피고는 2024. 1. 24. 원고들을 상대로 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상금의 지급을 구하는 이 사건 반소를 제기하였고, 원고들은 2024. 1. 25. 자 답변서, 2024. 2. 5. 자 참고서면에서 거듭하여 원고들이 육계 도소매업을 운영하기 위해 이 사건 건물을 인도받아야 한다고 주장하였다.
2. 반소청구 부분에 대한 상고이유에 관한 판단
가. 원심 판단
원심은 이 사건 임대차계약이 원고들의 소 제기일로부터 약 10개월이 지난 2024. 3. 7. 비로소 종료되었다고 보면서도 한편으로 판시와 같은 이유로, 피고가 신규임차인이 되려는 자의 성명, 직업 내지 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 있는지 여부 등을 알 수 있는 구체적인 인적사항을 제시하지 않았으므로 신규임차인을 주선하지 않았고, 원고들이 정당한 사유 없이 피고가 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다고 보기 어렵다고 본 다음, 원고들이「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)을 위반하여 피고의 권리금 회수를 방해하였다고 볼 수 없다는 이유로 피고의 손해배상청구를 배척하였다.
나. 대법원 판단
1) 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판결, 대법원 2020. 12. 24. 선고 2020다240175, 240182 판결 등 참조).
한편 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).
2) 앞서 본 사실관계를 이러한 법리에 비추어 살펴본다. 먼저 원고들이 이 사건 건물에서 직접 육계 도소매업을 운영할 계획이 있다는 이유만으로 피고가 주선하고자 하는 신규임차인과의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다. 나아가 원고들은 이 사건 임대차계약 종료 약 10개월 전부터 피고에게 이 사건 임대차계약 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신들이 이 사건 건물을 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 피고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하다. 따라서 피고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 원고들에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다.
그럼에도 원심은 이와 달리 원고들이 정당한 사유 없이 피고가 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다고 보기 어렵다는 이유로 원고들이 피고의 권리금 회수를 방해하였다고 볼 수 없다고 판단하였다. 원심판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항의 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
3. 본소청구 부분에 대한 상고에 관한 판단
피고는 원심판결 전부에 대하여 상고하였으나, 이 부분에 관하여는 상고장 및 상고이유서에 상고이유 기재가 없다.
4. 결론
원심판결 중 반소에 관한 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 피고의 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이흥구(재판장) 오석준 노경필(주심) 이숙연