상가건물 임대차보호법이 적용되는 ‘상가건물 임대차’의 의미 / 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없는 경우, 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 할 수 있는지 여부(소극) 및 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물을 임대차의 목적으로 한 경우, 상가건물 임대차보호법이 적용되는지 여부(원칙적 소극)

상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다.
한편 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 하므로, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없다면 건물이라고 할 수 없다. 따라서 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하므로 이를 목적으로 하는 임대차에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않는다.

【원고, 상고인】 ○○○ 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 동인 담당변호사 조호경 외 2인)
【피고, 피상고인】 주식회사 △△△
【원심판결】 춘천지법 강릉지원 2024. 9. 3. 선고 2023나31881 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 춘천지방법원 강릉지원에 환송한다.

【이 유】 1. 사안의 개요
원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
가. 원고는 2021. 5. 3. 피고에게 속초시 (도로명 주소 생략)[□□동 (지번 생략)] 토지 중 원심판결 별지 3 도면 표시 선내 (가)부분 지상에 위치한 이 사건 컨테이너를 임대차보증금 100만 원, 차임 월 25만 원, 임대차기간 2021. 5. 10.부터 2022. 5. 9.까지로 하여 임대(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)하였다.
나. 피고는 2021. 5. 10.부터 이 사건 컨테이너에서 ‘△△△’라는 상호로 ‘(명칭 생략)’ 캐릭터와 관련된 제품 등을 판매해 왔다. 한편 피고는 2021. 5. 12. ‘속초시 (도로명 주소 생략), 1층(□□동)’을 종된 사업장으로 하여 자신의 사업자등록에 추가하였다.
다. 이 사건 컨테이너는 화물용 컨테이너를 개조하고 추가 내·외장 마감공사를 한 것이다. 컨테이너 전면부에는 대형 유리창호가, 측면부 1개에는 유리문 형태의 출입문이 설치되어 있고, 컨테이너 내부 바닥에는 나무 마루가, 천장에는 조명시설 등이 설치되어 있다. 컨테이너 외부 귀퉁이에는 ‘◇◇◇’라는 간판이 부착되어 있다.
라. 이 사건 컨테이너에는 에어컨이 설치되어 있고 가스설비도 연결되어 있으며, 피고 이전에도 ‘로컬푸드’ 매장 등으로 사용되어 왔다.
2. 원심의 판단
원고는 이 사건 임대차계약의 종료를 이유로 이 사건 컨테이너의 인도를 구한다. 원심은, 판시와 같은 이유로 이 사건 컨테이너는 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)이 적용되는 상가건물에 해당하고, 피고의 갱신요구에 의하여 이 사건 임대차계약이 갱신되었으므로, 이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료되었다는 원고의 주장을 배척하였다.
3. 대법원의 판단
이 사건 컨테이너가 상가임대차법이 적용되는 상가건물이라고 본 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 받아들이기 어렵다.
가. 상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 등 참조).
한편 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 하므로, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없다면 건물이라고 할 수 없다(대법원 2018. 6. 29. 자 2018그552 결정, 대법원 2025. 6. 12. 자 2025그523 결정 등 참조). 따라서 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하므로 이를 목적으로 하는 임대차에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않는다.
나. 따라서 원심으로서는 이 사건 컨테이너가 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 존재하는지 여부, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있는지에 관하여 심리한 후 이 사건 컨테이너가 상가임대차법에서 말하는 ‘상가건물’에 해당하는지 판단했어야 한다.
그런데도 원심은 이에 관하여 심리하고 판단하지 아니한 채, 컨테이너 또는 이와 비슷한 가설건축물이라도 실질적으로 영업시설 중 하나로 이용된다면 상가임대차법의 적용이 배제되지 않고, 상가건물에 해당하는지를 판단함에서 건축물이 토지에 고정적으로 부착되어 있는지 여부보다는 일정한 장소에서 상당한 기간 영업을 위한 공간으로 사용되었는지 여부를 고려하여야 한다는 이유로 이 사건 컨테이너는 상가임대차법이 적용되는 상가건물이라고 판단하였다. 이러한 원심판결에는 상가임대차법 제2조 제1항의 상가건물에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
4. 결론
나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 엄상필(재판장) 오경미(주심) 권영준 박영재